Kinnisvara müük ilma käibemaksuta – mida teha?

Teenistusmaksu

Kinnisvaraga kauplemine on praegu ettevõtjate üks peamisi äritegevuse valdkondi. Poola kinnisvaraturg areneb väga dünaamiliselt ning kinnisvara ise on väga hea kapitaliinvesteeringu vorm, tänu millele tehakse sageli kinnisvara müügitehinguid. Maksumaksjad seisavad sageli dilemma ees, kuidas sellist tasu eest võõrandamist maksustada ja kas on võimalusi maksu tasumisest hoidumiseks. Järgnevas tekstis selgitame, millal võib toimuda kinnisvara müük ilma käibemaksuta.

Kinnisvara müük kauba kohaletoomisena

Alustuseks tuleb märkida, et art. Kauba- ja teenustemaksu seaduse 2 punkti 6 alusel on kinnisvara liigitatud kaubaks. Sellest tulenevalt on kinnisvara tasu eest müügis olev tegevus kaubatarne. Käibemaksuseadus ei sätesta kinnisvara müügi osas eriregulatsioone, mistõttu tuleb kohaldada üldreegleid. Sätete valguses on maksukohustuse tekkimiseks oluline kinnisasja üleandmise hetk, s.o omanikuna käsutamisõiguse ülemineku hetk.

Maksuvaba tegevus - kinnisvara müük ilma käibemaksuta

Isegi kui müüki käsitletakse kauba tarnimisena, on võimalik maksu tasumisest hoiduda, kui tegevus on loetletud artiklis nimetatud kataloogis. Käibemaksuseaduse § 43. See säte hõlmab ka struktuure, mis võimaldavad kinnisvara tasu eest üleandmisel täielikult käibemaksust vabastada.

Esiteks on hoonestamata maa, välja arvatud ehitusmaa, tarnimine maksuvaba.Ehitusmaa all mõistetakse maa-ala, mis on ette nähtud arendamiseks vastavalt kohalikule ruumilisele arengukavale, sellise planeeringu puudumisel - vastavalt planeeringu ja ruumilise arengu sätetes nimetatud hoonestustingimuste ja maakorralduse otsusele. Seda vabastust võib kohaldada ainult hoonestamata maa üleandmisel. Kohalikusse ruumilise arengukavasse kantud hoonestatud maa tarnetele see erand ei kehti.

Näide 1.

Ettevõtja on hooneteta krundi omanik. Lisaks ei ole see ette nähtud arendamiseks kohalikus ruumilises arengukavas. Ta otsustas selle maha müüa. Sellise müügi puhul kehtib käibemaksuvabastus.

Teiseks on hoonete, rajatiste või nende osade tarnimine maksuvaba, välja arvatud juhul, kui:

  • tarnimine toimub esimese arvelduse jooksul või enne seda,

  • hoone, rajatise või selle osade esmakordse kasutuselevõtu ja üleandmise vahel on möödunud vähem kui 2 aastat.

Sellest tulenevalt kehtib ülaltoodud erand hoonete, rajatiste või nende osade tarnetele, kus asuti vähemalt kaks aastat tagasi. Esmaarvelduse all mõistetakse hoonete, rajatiste või nende osade esmaostjale või kasutajale maksustatava tegevuse käigus kasutusse andmist pärast seda:

  • ehitus või

  • parendus, kui parenduseks tehtud kulutused tulumaksusätete tähenduses moodustasid vähemalt 30% algväärtusest

Alustage tasuta 30-päevast prooviperioodi ilma piiranguteta!

Näide 2.

Ettevõte ehitas hoone 2015. aasta juunis ja andis sama aasta juulis rendile teisele ettevõttele. 2017. aasta augustis leppisid pooled kokku hoone müügis. Sellises olukorras müüakse kinnisvara ilma käibemaksuta, sest esimesest kasutuselevõtmisest (mis oli esimene maksustatav tegevus), s.o juulist 2015 on möödunud pikem kui 2 aasta periood.

Näide 3.

Ettevõte ehitas hoone 2014. aasta juunis ning 2014. aasta juulis anti see rendile teisele ettevõttele. 2017. aasta jaanuaris renoveeriti hoone, mille väärtus ületas 30% selle väärtusest. 2017. aasta augustis leppisid pooled kokku selle müümises. Selline müük on käibemaksuga maksustatav, kuna esimene tegevus toimus taas 2017. aasta jaanuaris, mis tähendab, et müügini kulus vähem kui kaks aastat.

Muide, olgu lisatud, et ettevõtjad võivad eeltoodud maksuvabastusest loobuda tingimusel, et esitavad enne nende objektide üleandmise kuupäeva oma ostja suhtes pädeva maksuameti juhile järjepideva deklaratsiooni.

Viimane maksuvabastus kehtib ehitiste ja rajatiste tarnele, millega seoses ei olnud neid üleandjal õigust vähendada tasumisele kuuluva maksusummat sisendkäibemaksu summa võrra ning samas ei tekkinud neid üleandjal. nende kinnistute parendamise kulud, mis ületaksid 30% nende objektide algväärtusest.

See maksuvabastus kehtib ilma käibemaksuta ostetud kinnisvara tarnimisel. Need tegevused hõlmavad kinnisvara:

  • omandatud enne 5. juulit 1993 (enne käibemaksu jõustumist Poolas),

  • ostetud üksustelt, kes ei ole käibemaksukohustuslased (nt füüsilistelt isikutelt, kes ei tegele ettevõtlusega),

  • soetatud käibemaksuvaba tehingu raames.

Alustage tasuta 30-päevast prooviperioodi ilma piiranguteta!

Näide 4.

Ettevõtja ostis kinnistu majandustegevust mitte tegevalt füüsiliselt isikult. Tal ei olnud selle ostu tõttu õigust sisendkäibemaksu maha arvata. Pärast 5-aastast selle kinnisvara ärilist kasutamist otsustas ta selle maha müüa. Sellise tasu eest müügi puhul kehtib käibemaksuvabastus.