Korteri algväärtus ning üüri ja kommunaalmaksed

Veebisait

Eluruumi kandmine põhivararegistrisse võib ettevõtjale osutuda keeruliseks ülesandeks. Üks raskusi on korteri algväärtuse õige määramine. Amortisatsiooni mahakandmise aluseks on ruumide algväärtus, mis tuleks usaldusväärselt määrata mitte ainult vara ostuhinna, vaid ka erinevate lisakulude alusel, mis on seotud ruumide ettevõtluses kasutamiseks kohandamisega. , mis tekkis enne selle kasutuselevõttu.

Korter kui põhivara – millised tingimused peavad olema täidetud?

Põhivara on ehitised, hooned, ruumid, masinad, seadmed, transpordivahendid ja muud objektid, mis ühiselt vastavad järgmistele tingimustele:

  • need on ettevõtja omanduses või kaasomandis;
  • maksumaksja on need omal käel soetanud või valmistanud;
  • päeval, mil need kasutusele võetakse, on need komplektsed ja kasutuskõlblikud;
  • nende eeldatav kasutusaeg ettevõttes on pikem kui üks aasta;
  • neid kasutab ettevõtja läbiviidava tegevusega seotud eesmärkidel või annab kasutusse üüri-, üüri- või liisingulepingu alusel.

See tähendab, et korteri põhivararegistrisse kandmiseks peab ennekõike olema põhjus-tagajärg seos korteri ostmiseks tehtud kulutuste ja selle võimaliku ettevõtluses kasutamiseks kohandamise vahel, teenitud tulu või selle allika säilitamisega või kindlustamisega. Korteri kandmine põhivararegistrisse on tavaliselt seotud äri-, teenindus-, lao-, tootmis- või haldusotstarbelise äritegevusega seotud ruumide otstarbega. Põhivararegistrisse kantud eluruumi on võimalik määrata ka üürile andmiseks, üüri- või üürilepingu sõlmimiseks.

Korter on terviklik ja kasutuskõlblik – mida see tähendab?

Põhivararegistrisse võib kinnistu kanda siis, kui ruumid on komplekteeritud ja kasutuskõlblikud. Praktikas tähendab see, et arendaja standardis olev korter võetakse põhivarana arvele alles siis, kui tehakse ümberehitustöid, tänu millele on ruum äritegevuseks kõlbulik.

Korteri kasutusse kohandamiseks tehtavad erinevad kulud tõstavad reeglina vara algväärtust, millelt tehakse amortisatsiooni mahakandmine. Põhineb artiklil. 22 g lõikest 1. Korteri amortisatsiooni mahakandmise aluseks olevaks algväärtuseks on üksikisiku tulumaksuseaduse § 3 kohaselt ostuhind ehk müüjale võlgnetav summa, millele on lisatud ostuga kaasnevad kulutused, mis on kogunenud kuni korteriühistu amortisatsiooni mahakandmiseni. põhivara kasutusse andmise kuupäev, eelkõige notaritasude, intresside, vahendustasude maksumuse ja käibemaksuga maha arvatud, välja arvatud juhud, kui kauba- ja teenusemaksu ei moodusta eraldi sätete kohaselt sisendkäibemaksu või maksumaksjal ei ole õigust käibemaksuseaduse tähenduses sisendkäibemaksu või maksuvahe tagastamisele kuuluvat maksusummat vähendada.

Vastavalt Art. 22a lõige. Isiku tulumaksuseaduse 1 kohaselt amortiseeritakse põhivara. See on varade tarbimise või kasutamise arvestusmeetod. Kasutatud meetod ja amortisatsiooni määr mõjutavad perioodi, mil ettevõtte vara on maksukuludesse arvestatud. Ettevõtjate kõige sagedamini kasutatavad amortisatsioonimeetodid on: lineaarne, kiirendatud ja ühekordne amortisatsioon.

Eluruumi algväärtust suurendavad kulud

Vastavalt ülaltoodud definitsioonile, mille alusel teeme ostetud ruumide amortisatsiooni mahakandmist, suurendatakse ruumide algväärtuse määramiseks ostuhinda ostuga seotud kulutuste võrra, mis on kogunenud kuni ruumide algväärtuse määramiseks. põhivara kasutusse andmise kuupäev. Ettevõtluse tarbeks korteri ostnud ettevõtjate seas, kellel on käsil ruumide kasutusse seadmine, tekib sageli küsimus, kuidas eristada vara algväärtust tõstvaid kulutusi jooksvalt kajastatavatest kuludest. maksukuludena.

Kõik kulud korteri viimiseks seisukorda, millal see kõlbab äriliseks kasutamiseks, st ruumide kohandamiseks selle funktsiooniga, mida see konkreetses ettevõttes täidab, nt üürikorter, kontori- või teeninduspunktina kasutatav korter. enne kasutusse andmist on osa selle korteri algväärtusest. Sest kui ettevõtja on ruumi omanik ja teeb seejärel selle kasutusse kohandamiseks kulutusi, mis muudab selle vara terviklikuks ja kasutuskõlblikuks, siis on kulutuse väärtus osa põhivara algväärtusest. Sellist seisukohta kinnitavad arvukad maksutõlgendused, nt Katowice maksukoja direktori 22. novembri 2016. aasta individuaalne maksuotsus (viitenumber 2461-IBPB-2-2.4511.1017.2016.1.AK).

Samuti tõstavad ruumide algväärtust kinnisvara otsimisega seotud kulutused

Üüri- ja kommunaalmaksed ning korteri algväärtus

Korteri omanik, mis on kohandamisel ettevõttes täidetava funktsiooniga ning kui see saab valmis ja kasutuskõlblikuks, kantakse põhivararegistrisse, võib sellel üleminekuperioodil maksta üüri. kogukonna või elamukooperatiivi jaoks ja kommunaalteenuste eest tasumist.

Üürimaksed, muud haldustasud või kommunaalkulud ei ole reeglina kulutused, mis on tehtud korteri ettevõtluses kasutamiseks kohandamiseks, välja arvatud juhul, kui need on seotud käimasoleva investeeringuga. Seetõttu ei tõsta need ruumide ülalpidamiskuludega seotud kuludena esialgset investeeringu väärtust ning liigitatakse jooksvalt maksustatavateks kuludeks. Seda tüüpi kulud, mis on tehtud enne korteri põhivararegistrisse kandmist, kajastame nende tekkimise kuupäeval.

Siiski tuleb silmas pidada, et kui kommunaalteenuste tarbimine on seotud töödega, mis on suunatud korteri äritegevuses kasutamiseks kohandamisele ehk ruumide viimistlemisele ehk teostatava investeeringuga, siis sellises olukorras tuleks need investeeringu arvelt, on siis põhivara väärtust mõjutavad kulud, mis tähendab, et need tuleks arvestada korteri kogu algväärtusega ja osana amortisatsiooni mahakandmisest õigel ajal arvele võtta. maksukuludena.

Alustage tasuta 30-päevast prooviperioodi ilma piiranguteta!

Tegevuskulud ja rent versus ruumide algväärtus - individuaalne tõlgendus

Maksuameti direktori 17. novembri 2017. aasta üksikmäärus (viitenumber 0111-KDIB1-3.4010.395.2017.1.AN) käsitles välismaisesse põhivarasse investeerimisega seotud tegevuskulusid ja renti, kuid on kinnitus selle kohta, kuidas ametiasutused maksustavad määrusi tõlgendavad.

Kaebaja on alustanud iga-aastast investeeringut kahele elamuühiskonna koosseisu kuuluvale üüripinnale, mille eesmärk on kohandada ruumid siia planeeritava ettevõtte tulevase peakorteriga. Ettevõte kannab igakuised ruumide ülalpidamisega seotud kulud ehk üürniku üür ja elamuühiskonna teenustasud (ühisvara haldustasud, kommunaalkulud, renoveerimisfond).

Taotluses küsiti, kas tegevuskulud ja üür on nende tekkimise kuupäeval maksustatavad kulud või suurendavad need välismaisesse põhivarasse tehtud investeeringu väärtust. Maksuhaldur nõustus kaebaja seisukohaga, et liisingueseme ülalpidamisega seotud kulud ei ole investeerimiskulud, kuna neid ei tehta välismaisesse materiaalsesse varasse investeeringu loomiseks, rendi- ja tegevuskulud. kulud on seotud ruumide jooksva korrashoiuga.

Riigi tuluameti direktor ütles järgmist:
Kolmandate isikute põhivaraga seotud väljaminekute näiteks on vajadus kohandada üüri- või üürilepingu või muu lepingu alusel kasutatavad võõrad hooned või ruumid kasutaja äritegevuse vajadustega […].
[...] rendipindadega seotud kulud, nagu renoveerimisfondi üür ja teenustasud, ühisvara haldustasud ja kommunaalkulud, mis ei ole seotud poolelioleva investeeringuga, on Ettevõtte jaoks mahaarvatavad kulud, muud kui tuludega otseselt seotud kulud, arvatakse maha nende tekkimise kuupäeval”.